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建筑物区分所有权人对房屋地基享有怎样的权利?

【案情简介】

秦某曾于2006年建造一栋三层楼房,面积约210平方米,2010年秦某将一层转让给本镇居民郑某,郑某在一层开了一家餐馆,双方在办理房屋产权变更登记时,在登记簿和产权证书上都注明该房屋为双方共有,但在登记薄的"附记栏"中注明一层为郑某所有,二三层为秦某所有。2014年,当地遭遇罕见的洪灾,该楼一层遭水淹,水退后房屋严重受损,秦某与郑某遂协商决定:将该房屋拆除后,由秦某出资15万元,郑某出资10万元,翻盖一栋三层楼房,郑某占有一层,秦某占有二三层。协议订立的第二天,双方遂将旧房屋拆除。十天以后,有一家公司找到秦某,提出因该块地段位置较好,愿出高价购买该块地基。秦某也考虑到自己难以筹措15万元的盖房资金,遂决定转让地基。双方协商,以8万元的价格转让该块地基。价款交付秦某以后,秦某告知了郑某,郑某并未表示异议。但提出,因该房属于双方共有,且其所有原房屋的一层,对地基享有全部的使用权。因此,卖地基的价款应当由双方均分。秦某认为自己应分得价金的三分之二,郑某只能分得三分之一的价金。双方因不能达成协议,郑某遂向法院提起诉讼,请求分得4万元价款。

【法律问题】

建筑物区分所有权人对房屋地基享有怎样的权利?

【律师说法】

我们首先需要确定原房屋的产权形态。原房屋最早为秦某单独所有,2010年秦某将原房屋一层转让给郑某以后,尽管双方在该房屋产权登记薄上注明房屋系双方共有,但实际上该房屋却并非共有,而是区分所有。其原因在于:所谓共有,指数人对某一项财产共同享有所有权,而不是指数人对一物分别享有所有权。可见,共有乃是一个所有权,即使在按份共有关系中,各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务,各个共有人的权利都可及于共有物,但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独所有权。共有是指财产所有权主体为数人,但其本身却并非一种特殊的所有权形式。而建筑物区分所有,是指将一栋建筑物采用某种方式进行分割,而区分为专有部分和共有部分,各区分所有人对其专有部分享有完全的所有权,对共有部分享有共有权。就专有部分而言,它是单独的所有权,与一般所有权无异,在产权登记时也应分别进行登记,因此,在区分所有情况下,一栋建筑物实际上已为多人单独享有,这样,所有权已不是一个而是数个。由于区分所有人对其专有部分享有所有权,因此他可以独立使用收益并处分该财产,他人不得干涉。由于区分所有是由单独所有和共同所有所组成的,因此,它是一种特殊的所有权形态。在本案中,秦某将一层房屋转让给郑某以后,郑某只是对一层享有所有权,而二三层所有权仍为秦某所有,在登记薄的"附记栏"中对此也作了明确记载。可见,该三层楼房已经通过横向的分割方法,而分割为两个部分并属于不同所有人所有,从而形成了两个不同的所有权,但双方对大门、楼梯、墙壁、地基等仍享有共有权。可见,该房屋产权形态实际上是区分所有,而非共有。

 

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