集体土地能否合作开发房地产?如何约定合同才有效
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裁判要旨
以农民集体所有的土地合作开发房地产，即使已办理规划审批手续，未依法办理征收、出让等相关手续的，该合作开发房地产合同无效。
案情简介
一、2006年1月，居委会与房地产开发公司签订《旧村改造合同书》，约定双方对村庄进行综合改造，建筑面积84090平方米，部分用于回迁，部分用于平价购买，部分由公司用于销售；公司有权销售回迁安置剩余部分楼房，收益归公司等。该综合改造项目已经过当地政府规划审批，用于开发的土地性质为集体所有。
裁判要点
案中最高法院认定《旧村改造合同书》无效的原因在于：
首先，居委会与房地产开发公司签订的《旧村改造合同书》构成合作开发房地产合同关系。根据双方合同约定内容，双方对村庄约定的综合改造并非仅仅建设村民住宅，或者建设村公共、公益事业设施，还包括开发和销售回迁安置剩余部分的楼房。据此，法院认定双方构成合作开发房地产合同关系。
其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，除法定用途外，进行开发建设均应申请使用国有土地。而本案双方对南村庄进行的综合改造虽然经过当地政府规划审批，但开发和销售楼房所涉土地性质仍为农民集体所有，并未依法办理征收、出让等相关手续。因此，法院认定《旧村改造合同书》无效。
高辉律师实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、当事人以集体所有的土地合作开发房地产的，应当按规定办理征收、出让等手续，将集体所有的土地变更为国有土地。未办理上述手续，以集体所有的土地合作开发房地产的，合作开发房地产合同无效。
二、司法实践中有案例认为，当事人以集体所有的土地合作开发房地产，但在合同中约定先由一方办理征收、出让等手续的，再进行房地产开发的，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合作开发房地产合同有效。因此，当事人可采取上述方式争取合同被确认为有效。
相关法律规定
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）
第十四条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
高辉 合伙人
现任职位：湖南金州律师事务所，律师
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